小米低谷期的明牌：增长处处有代价( 四 )

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（一线城市小米之家收入成本测算图源：国金证券研究报告）
由于目前互联网毛利率较高，而17年的互联网占比很低，且手机占线下门店半数的份额，故这里的毛利率按照手机的11.9%来测算；
年租金按照中指研究院给出的调研数据——2022上半年一线城市百大购物中心平均租金在26.96元每平方米一天，一年租金是295万元；
年摊销装修成本保守按照10000元每平米来算，每年60万元；
按照BOSS直聘上在北京招聘的情况来看，店长的薪酬在1万元-1.5万元，店员的薪酬在7千-9千之间。假设一家店有1个店长， 7个店员，店员和店长工资都取平均值，那么员工的年成本在82.2万元；
整体算下来，总成本在482.2万元，若要达成盈亏平衡，年均坪效需要在482.2/0.119/300=13.5万元每平米。
我们再来测算一下目前小米门店的年坪效。
根据光大证券给出的小米零售额计算公式，我们需要流量，转化率，客单价这三个数据，来计算其盈亏平衡点的年坪效是否会在13.5万元每平米以上。

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客流量根据疫情因素以及门店数量越来越多造成分流的情况，我们保守估计在800人次；
转换率数据按照光大证券给出的11%来计算。
客单价——按照数为观察对小米之家的调研数据，截止2022年7月22日，小米之家线下门店人均消费2250元；
（小米之家门店基础信息图源：数为观察）
整体算下来零售额=800*11%*2250*365=72270万元，除以300平米，坪效是24.1万元每平方米，远大于13.5万元每平方米。也就是说，小米的线下坪效还远高于盈亏平衡线。
尽管坪效还保持在高位，但小米也没敢快速扩张——从2021.10之前的一个月800家，到2021.12的一个月300家，再到2022.3月的一月100家，再到2022.6的三月100家。我们不妨猜测，小米应该也感受到线下铺得太猛加上大环境线下的低迷，线下的10600个门店没有给小米带来应有的效果。
也就是说，想要在线下这里得到增长的结果，不能一味通过扩张体现自己的线下的努力，而是需要通过提高各个产品的客单价，提高线下的效率，而这，便是前面所说的，需要打造高端的“爆品”手机，还需要增加线下门店品类，提高AIOT的连带率。
03在汽车业务兑现之前， AIOT能否支撑估值？
除了手机之外，小米必定是要找下一个抓手，要么是AIOT ，要么是汽车。
但汽车业务还在前期的准备过程中——包括但不限于给更多的股份吸引优秀人才，投入更多固定资产去造车。本季度，以股份为基础的薪酬同比增加36.7% ，在2021年三季度宣布造车以来，不动产、厂房、设备资产数额飞速上涨。

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那么在汽车兑现之前， AIOT是否能创造短期之内的“爆品”？
就目前来看，小米IOT“资源”较为充足:
设备的连接数和平台的月活量都在稳定增长——2022年6月，全球MIUI月活跃数量为5.47亿台（同比增长20.5%）， IOT设备连接数量5.25亿台（同比增长40.7%）、超过5个IOT设备用户数量1020万（同比增长37%），小爱助理MAU1.15亿（同比增长12.7%），米家APPMAU7080万（同比增长25.2%）。
而收入和毛利率并没有匹配这样的高增长， 2022Q2IOT与生活消费产品收入为人民币198亿元，同比下滑4.45% ，毛利率同比增长8.3% 。